Bei einem Immobilienfonds handelt es sich um einen Fonds, der sich an der Finanzierung und der Bewirtschaftung ausgewählter Immobilien beteiligt.
Dabei unterscheidet man zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds.
Der offene Immobilienfonds verfolgt das Ziel, durch den Erlös von Mieteinnahmen und die Wertsteigerung der Immobilien Erträge zu erwirtschaften und einem möglichst breiten Kreis von Anlegern die Beteiligung an dieser Form der Geldanlage zu ermöglichen.
OFFENER IMMOBILIENFONDS
Die Anteile eines offenen Immobilienfonds sind börsentäglich handelbar, können also in beliebiger Menge gekauft oder verkauft werden, wobei sich der Kurs nach Angebot und Nachfrage richtet, ganz wie bei anderen Wertpapieren auch.
Diese börsentägliche Handelbarkeit ist auch ein Grund dafür, dass ein offener Immobilienfonds in der Regel nicht nur in Immobilien, sondern auch in andere Wertpapiere investieren. Dabei ist dem Anleger in den meisten Fällen nicht einmal bekannt, in welche Immobilien genau der Fonds investiert, deren Anteile er gerade gekauft hat. Er kennt meist nur die Investitions- und Anlagepolitik des Fonds und die Daten aus Börsenveröffentlichungen sowie die veröffentlichten Daten der Fondsgesellschaft.
In der Regel interessieren den Anleger bei einem offenen Immobilienfonds auch nicht die einzelnen Investitionsobjekte, sondern es zählt einzig und allein die erwartete Wertsteigerung seiner Fondsanteile.
GESCHLOSSENER IMMOBILIENFONDS
Bei einem geschlossenen Immobilienfonds beteiligt sich der Anleger direkt an den durch den Fonds finanzierten oder verwalteten Immobilien. Die Anteile eines solchen Fonds sind auch nicht an der Börse handelbar, sondern werden direkt von der Fondsgesellschaft und ihren Vertriebspartnern an die Anleger verkauft.
Durch die direkte Beteiligung des Anlegers zählen die bei einem Verkauf von Anteilen eines geschlossenen Immobilienfonds erzielten Erlöse auch als Einnahmen aus Gewerbebetrieb und sind als solche in der Steuererklärung anzugeben.
Wichtig ist hier immer, auf die Wahl der richtigen Gesellschaftsform zu achten.
In der Regel wird ein geschlossener Immobilienfonds als Kommanditgesellschaft auf Aktien (KG a.A.) geführt. Die Anleger fungieren in diesem Fall als Kommanditisten der KG, während die Fondsgesellschaft oder eine Tochtergesellschaft von ihr die Funktion des Komplementärs übernimmt. Wie bei einer normalen Kommanditgesellschaft auch, haften die Kommanditisten – in diesem Fall also die Anleger – nur bis zur Höhe ihrer Einlagen, während der Komplementär – also die Fondsgesellschaft – in unbeschränkter Höhe haftet.
Diese Konstruktion hat den Vorteil, dass der Anleger am wirtschaftlichen Erfolg des Fonds teilhaben kann ohne dafür die unkalkulierbaren Risiken einer vollen persönlichen Haftung eingehen zu müssen.
Ein weiterer Unterschied zwischen einem offenen und einem geschlossenen Immobilienfonds ist die Tatsache, dass nur beim offenen Fonds die Anteile börsentäglich verkauft werden können, während beim geschlossenen Fonds das Geld der Investoren im Normalfall über die gesamte Laufzeit des Fonds, minimal jedoch über eine im Voraus vereinbarte Mindestlaufzeit, im Fonds gebunden bleibt und der Anleger auch keinen gesetzlich vorgeschriebenen Anspruch auf Rücknahme seiner Anteile hat.
Der vorzeitige Ausstieg aus einem geschlossenen Immobilienfonds ist in der Regel nur mit deutlichen Abschlägen möglich, weshalb nur Geld in einen solchen Fonds investiert werden sollte, welches über die Laufzeit des Investments nicht benötigt wird.
Den unternehmerischen Risiken und der verminderten Liquidität der Fondsanteile steht aber auf der anderen Seite bei erfolgreicher Wertentwicklung der Investments eine überdurchschnittlich hohe Rendite gegenüber.
Die Entscheidung ob offener oder geschlossener Immobilienfonds ist also eine Frage des Anlagezeitraumes sowie der persönlichen finanziellen Verhältnisse.